文/羊城晚报全媒体记者 张豪通讯员 李新程、钟晓丹

借名买房时，哥哥和妹妹一家其乐融融，房贷还清后，妹妹转手就把哥哥出钱出力的房子放盘，本应是和和睦睦一家人，却因借名买房一事对簿公堂。这种情况下，法院到底如何判？

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哥哥借名买房妹妹强占放盘

2007年6月，婚姻不顺的老王（化名）萌生了“借名买房”的念头，便与妹妹小王（化名）、妹夫小李（化名）商量，借用他们夫妻二人的名义买房，但买房的一切费用由老王承担。不久之后，老王果然看中了一套位于天河区的房屋，他让妹妹小王和妹夫小李出面签订买房合同，将房屋登记在了妹妹和妹夫的名下，并支付了首期款及其他附带费用。后来，老王一直通过妹夫小李名下的银行账户按时偿还房贷，直至2020年6月提前还清了所有贷款。

但此时，妹妹小王和妹夫小李却突然拒绝办理房屋过户，不仅更换了房屋门锁，还擅自将房屋挂盘出售。两人的父母、亲友多次协调劝说都无功而返。最终，老王以妹妹小王、妹夫小李违反了口头借名买房合同为由，将妹妹小王、妹夫小李诉至法院，要求确认双方之间的借名买房合同有效，并要小王和小李赔偿他房屋价值500万元。

借名人持详细出资证明存在借名购房事实

天河法院审理后认为，老王持有详细的购房出资证明及购房原始凭证，并具有添置家电、支付日常开销等实际控制使用房屋的行为，结合双方的微信沟通内容及购房背景，足以证明老王借名购房事实。最终，法院判决确认老王与小王、小李存在口头借名买房合同关系，驳回老王其他诉讼请求。被告小王不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。

天河法院综合审判庭四级高级法官李新程认为，本案争议的焦点在于老王是否为涉案房屋的实际权利人，在没有签订书面协议的情况下，应结合房屋实际出资情况、房屋控制使用情况、权利凭证持有情况等方面予以综合考虑。

在借名买房的行为中，出资证明、购房手续是真实购房人的有力证据。本案中，老王能提供涉案房产的全套购房原始凭证，详细阐述购房以来的房款来源、支付方式等相关问题，并提供票据、银行流水等予以佐证。

自2007年涉案房产交付后，老王就一直居住至2020年。其间，老王为该涉案房产添置了冰箱、油烟机等家用电器，并将个人银行账户与涉案房产的物业费、水电费、煤气费等必要开支账户进行捆绑缴纳。事实上，老王还曾出租涉案房产收取租金。以上证据足以证明，涉案房产实际是由老王控制和管理。反观妹妹小王和妹夫小李一方，虽然为名义上的购房人，且为涉案房屋抵押贷款的借款人，却无法证明涉案房款来源。同时，购房原始凭证作为房屋权属人对外宣示权利的重要凭据，妹妹小王和妹夫小李却任由“他人”——老王持有保管而不要求返还，这种行为明显不符合社会常理。再结合双方之间的微信、短信往来记录和证人证词，足以认定老王与妹妹小王、妹夫小李之间存在借名购房关系。

然而，由于老王借名买房时仍在第一段婚姻存续期间，现有证据无法排除老王借此损害案外人利益的情况。因此，法院判决确认老王与妹妹小王、妹夫小李之间存在借名购房关系，老王是借名人，妹妹小王、妹夫小李是被借名人，并驳回老王其他诉讼请求。

“借名买房”有风险要增强法律意识

李新程法官指出，本案是典型的亲属间借名买房引发的纠纷案件，原告于十多年前出资借名买房，在被告擅自处分房屋时做到了及时发现、及时起诉并申请法院采取查封房屋的财产保全措施，阻止了房屋被放盘出售的不利后果。因原告具有较强的法律意识，其提供的证据形成了完整的证据链，证实其为房屋的出资人和真实权益人，所以其主张的借名买房关系得到了法院的支持。

该案例也给已借名买房或有借名买房想法的群众提了醒、敲了警钟，借名人以为可以通过“借名买房”规避购房资格限制、逃避债务、隐藏真实财产等，却忽视了其中诸多的法律和经济风险。

我国不动产物权变动以登记生效为原则，被登记在不动产登记簿上的被借名人理所当然被视为房屋的所有权人，其出售、抵押等处分房屋的行为会被视为法律上的有权处分。借名人要想“拿回”房屋，不仅需要被借名人的配合，还要承担起推翻不动产登记簿记载的举证责任，包括但不限于出资情况、房屋控制使用情况等。此时，如果购买该房的第三方相对人是善意取得且房屋已办理了变更登记，即便借名人证明了“借名买房”事实的存在，也无法要求取消交易拿回房屋。

李新程法官提醒，“借名买房”的风险还包括：房屋一旦被征收，被借名人领取了征收补偿款，易产生纠纷；借名人意外死亡，“借名买房”不为人知导致实际继承人无法继承房产；被借名人将房屋抵押借款，无力还款导致房屋被变卖还债等。作为被借名人而言，也并不是“天降房屋”，房屋登记在自己名下不光会影响购房资格，还需要作为名义上的房贷人承担还贷义务，若借名人断供，被借名人则要代为先行偿还，否则将影响个人征信。

“借名买房”本身隐藏着诸多不可预测因素，法律风险、经济风险高。法官建议广大群众：要增强风险意识、法律意识，依法谨慎行事，以保护自身的合法财产。

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来源 | 羊城晚报·羊城派责编 | 陈倩校对 | 彭继业